2026 年 9 月 3 日｜法律热点速递（第四期）
出品：北京市华泰（南宁）律师事务所
本期聚焦：8・28 楼市新政 —— 预售须封顶、购房款全额监管、新出让土地优先现房销售、个人住房贷款最长可贷 40 年。政策调整直接关系购房群众、房地产开发企业、金融机构等各方权益。本文从房产法律实务视角逐条拆解政策核心变化，重点解析新老项目政策衔接边界，厘清实务风险点。
2026 年 8 月 28 日，多部委密集发布房地产系列重磅文件：住房和城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》；同日中国人民银行、国家金融监督管理总局******《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，国家金融监督管理总局配套发布《个人住房贷款管理办法（试行）》等五项监管制度。
销售监管、信贷改革同步落地，市场统称8・28 楼市新政。网络大量解读传播 “以后不再有期房”，该说法并不严谨。北京市华泰（南宁）律师事务所结合房地产实务，梳理政策修订内容、适用对象、法律风险以及市场主体应对方案。
一、核心速览：六句话读懂 8・28 楼市新政
1. 预售门槛抬升：保留预售制度，采取预售模式的商品房，单体建筑主体结构必须完成封顶方可申请预售许可，各地可结合本地情况进一步从严管控。
2. 购房资金全额监管：首付款、按揭贷款等全部购房款项纳入政府资金监管专户；项目完成竣工验收、配套设施达到交付标准之后，方可解除资金监管。
3. 逾期交房法定解约保障：开发商逾期无法交房，购房人依法享有解除购房合同、要求全额退款，并追究开发商违约责任的权利。
4. 新增土地优先现房销售：政策实施后新出让土地项目、已出让但尚未取得建设工程规划许可证项目，优先实行现房销售；已取得建设工程规划许可证的存量项目，鼓励现房销售。
5. 推行交房即交证：优化不动产登记流程，推动业主在接收房屋钥匙的同时申领不动产权证书，化解办证难历史遗留问题。
6. 信贷机制重大革新：个人住房商业贷款最长年限上调至 40 年；预售商品房按揭贷款延后至项目竣工备案完成后发放，实现先收房，后还月供。
二、商品房销售制度四大变革 法律实务逐条拆解
（一）预售制度迭代：从总投资 25% 即可预售，调整至主体封顶方可开售
我国商品房预售制度起源于 1994 年《城市商品房预售管理办法》，过往长期执行 “工程建设总投资达到 25% 以上即可预售” 标准。各地执行尺度参差不齐，部分楼盘刚动工、仅凭借沙盘图纸就对外销售，埋下大量烂尾纠纷隐患。
新政统一硬性标准：选择预售模式的楼盘，单体建筑主体结构必须封顶，才能办理预售许可证。
